U balkanskim zemljama se 70-80% kapitala nalazi u nekretninama i to generira tražnju. U velikim ekonomijama najviše kapitala nalazi se u dionicama. To stvara specifično tržište nekretnina na Balkanu.

Sudeći po stabilnosti tržišta i stalnom rastu cijena stanova, nekretnine ostaju najbolje i najsigurnije ulaganje na Balkanu. Istovremeno, "muke" su to onima koji žele doći do svog prvog stana - trebaju pripremiti poveći iznos novca jer će cijene nekretnina, ako je vjerovati poznavateljima prilika, samo rasti ili eventualno stagnirati, pogotovo kada su u pitanju prva tri najveća grada u Srbiji. 

Postavlja se pitanje jesu li te cijene realne.

Prema posljednjim podacima prosječna cijena četvornog metra u novogradnji u Beogradu iznosi 2.648 eura.

Ona se mijenja kako se približavate centru grada, pa gradske općine Savski venac i Stari grad drže apsolutni rekord po prosječnoj cijeni četvornog metra koja iznosi 4.500 eura.

Kada je u pitanju Niš, prosječna cijena je 1.700 eura i najviše novca treba izdvojiti za stan u središnjoj gradskoj općini Medijana. U Novom Sadu je prosječna cijena 2.350 eura po metru četvornom.

Šta utječe na cijenu četvornog metra?

Cijene nekretnina su uvijek realne i predstavljaju odraz potražnje kaže Nenad Đorđević iz Klaster nekretnina.

- Kod nas je tražnja tradicionalno velika još iz vremena bivše Jugoslavije. Kod nas je 70-80% kapitala nacije u nekretninama i to generira tražnju - rekao je on za Euronews Srbija.

Na fromiranje cijene metra četvornog najviše utječe cijena kapitala u jednoj zemlji i njegova struktura. On je naveo kako je 2023. godine na tržištu nekretnina zabilježen promet oko 6,5 milijardi, a da je 170 milijuna eura bio promet Beogradske burze.

- To je znatno drugačije nego u drugim zemljama, pogotovo u velikim ekonomijama, gdje je burza otprilike 30-40%, nekretnine 30%, a ostalo su drugi derivati. Kod nas je to 70-80%. I to stvara takvo tržište nekretnina koje mi imamo - rekao je Đorđević.

Nekretnina u Srbiji nije roba koju neko kupuje kako bi u u njoj živio, kaže Đorđević navodeći kako oko 90% obitelji u Srbiji ima nekretninu u svom vlasništvu, slično kao u Americi.

- Recimo u Njemačkoj 46% obitelji u vlasništvu ima nekretninu, ostali iznajmljuju. Zbog čega? Pa zato što su prvo porezi na imovinu i troškovi održavanja nekretnina mnogo veći nego kod nas. A drugo, ljudi imaju i povjerenje u dugoročnu stabilnost ekonomije, mogu se osloniti kako će moći da plaćati rente od svojih zarada. Kod nas je čovjek koji nema nekretninu u vlasništvu pormatran kao socijalni slučaj. Postoje društva koja su slična našem, evo recimo američko, ali nije toliko došlo do izražaja iz nekih drugih razloga ulganje u nekretnine u toj mjeri u odnosu na druge derivate kapitala - rekao je za Euronews Srbija.

Kako će se kretati cijene?

Na pitanje kako će se kretati cijene kvadrata, Đorđević kaže kako neće biti neke razlike u velikoj mjeri u odnosu na ono što se sada događa.

- Cijene će blago rasti, promet na tržištu će blago rasti. Neće biti nekog buma cijena kao što je to bilo u 2021. i 2022. godine. Ali to se nije tada dogodilo samo kod nas, dogodilo se i u drugim državama. Neće biti ni nekog pada cijena - rekao je on.

Đorđević navodi kako je povjerenje u nekretnine veliko i ljudi u Srbiji vole ulagati u ono što sami kontroliraju.

- Mi smo imali uvijek ta loša iskustva s inflacijom od prije Drugog svjetskog rata do dana današnjeg, pa ljudi nisu imali nikad povjerenje u valutu, bankarski sustav. Znamo kako je za tržište vrijednosnica jako bitna ne samo sigurnost ekonomije, nego i veličina. I naši ljudi, recimo, nemaju povjerenje ni ne vole kupovati ni dionice najvećih tvrtki, recimo na Njujorškoj burzi. Naši ljudi, i kad žive na zapadu, vole imati kapital u nekretninama, ili tamo ili ovdje. Kod nas je dijaspora jedan od generatora tražnje - rekao je on.

Kada se uzme stambeni kredit, doznaka iz inozemstva ili skine novac sa štednog uloga i kupi jedna nekretnina, kako objašnjava Đorđević, od sredstava dobijenih tom prodajom se kupe naredne tri do pet nekretnina.

- Zato što onaj tko proda nekretninu, s tim parama ostaje na tržištu nekretnina. Rijetko tko ih uloži u nešto drugo. Znači, 70% kupaca su prethodno prodali nekretninu - dodaje on.

Govoreći o potpori države mladima za kupovinu stana, Đorđević je rekao kako se to odrazilo na tržište gdje su cijene nekretnina do 100.000 eura.

- U Beogradu, u Novom Sadu, u ovim velikim gradovima se strašno smanjila ponuda tih stanova. Neki prodavci su neosnovano podigli cijene, ali vjerojatno bi ta mjera, kad budemo vidjeli rezultate poslije par mjeseci, trebala donijeti rezultat na tržištu nekretnina u manjim mjestima gdje vi za taj novac možete kupiti stan ili kuću pristojne veličine - rekao je on.

"Ne treba odlagati kupovinu nekretnine"

Oni koji žele uzeti stambeni kredit trebali bi obratiti pažnju na nekoliko stvari. Nekretnina mora biti uknjižena i odgovarati njihovim potrebama.

Prema njegovim riječima, oni koji namjeravaju riješiti stambeno pitanje ne trebaju odlagati kupovinu.

Nekada, kaže, ljudima vremensko razdoblje od tri ili šest mjeseci ne djeluje puno, ali ako odlažu kupovinu nekretnine mogu lošije proći, navodeći kako je u posljednjem kvartalu 2024. Indeks cijena stanova porastao za 5,05%.

- To znači kako ste u tom jednom kvartalu na 100.000 eura izgubili 5.000 eura vrijednosti. Na šest mjeseci s tim stopama to je 10.000. Što prije se odlučite, što prije realizirate transakciju, zaradit ćete, nećete izgubiti vlastiti novac - naveo je on.

Koliko koštaju nekretnine u BiH i Crnoj Gori?

Reporter Euronews Srbija istraživao je i kako se kreću cijene četvora u BiH i Crnoj Gori.

Za metar četvorni nekretnine u Sarajevu treba izdvojiti skoro 1.900 eura. Najviše je potrebno izdvojiti u općini Stari grad, nešto više od 2.000 eura po metru četvornom.

Slična situacija je i u Banjaluci, gdje treba izdvojiti oko 1.900 eura po metru četvornom i tu novogradnja prati starogradnju, a veliku ulogu u definisanju cijene ima i lokacija.

Kada je u pitanju najveći grad u Hercegovini, Mostar, tu je prosječna cijena metra četvornog 1.500 eura. Međutim, tu poznavatelji prilika ističu kako kvalitetno renovirani stanovi u samom središtu grada, u starogradnji, mogu se naći i po cijeni od 2.000 eura po metru četvornom.

Treba napomenuti kako je prosječna plaća u Bosni i Hercegovini u siječnju mjesecu ove godine 771 eura.

Kada je u pitanju Crna Gora, tu je nešto drugačija situacija s obzirom kako glavni grad ne drži najveću cijenu, već naprotiv primorska regija.

U primorskim gradovima prosječna cijena je nešto veća od 2.000 eura. Zatim slijedi Podgorica sa 1.900 eura i Nikšić sa 1.500.

Međutim, poznavatelji prilika kažu kako statističke podatke za primorske gradove ne treba uzimati zdravo za gotovo jer cijena od 2.000 eura nije prosječna, nego minimalna cijena, izuzev u Ulcinju gdje se mogu naći nešto povoljniji stanovi.

Prosječna plaća u Crnoj Gori u siječnju bila je 1.004 eura.

Euronews | Manager.ba