NITI IZGRAĐENI NITI UKNJIŽENI
Savjeti za kupnju stana u novogradnji
Manager BiH 06 svibnja, 2023

Kupci nekretnina u Bosni i Hercegovini, naročito mladi bračni parovi, sve češće se odlučuju za kupovinu stanova u izgradnji, pa čak i onih čija gradnja još nije ni počela, jer u ovakvim situacijama imaju mogućnost kupiti nekretninu uz nižu cijenu po kvadratu, te osigurati plaćanje u više rata.

 

Iako je kupoprodaja stanova u izgradnji postala ustaljena praksa na tržištu nekretninama u BiH, kupiti stan čije karakteristike je moguće procijeniti jedino iz projektne dokumentacije stambenog objekta, ipak je veliki izazov za mnoge kupce. Kako će stan zaista izgledati po završetku gradnje, da li će biti izgrađen od kvalitetnih materijala, da li će građevinski radovi biti završeni u roku, koliko je investitor siguran - samo su neka od pitanja koja mogu zabrinuti kupce stanova u izgradnji. Stoga je u slučaju ovakve kupovine korisno potražiti savjete agenata za nekretnine, procjenitelja, notara, arhitekata i drugih stručnih osoba koje vam mogu biti od pomoći.

Kupovina stana u izgradnji u najkraćem znači kako kupujete stan koji nije završen i uknjižen. Stoga ovakve nekretnine ne možete provjeriti u zemljišnim knjigama, zbog čega se i sama kupovina smatra rizičnijom. 


Provjera investitora

Jedan od prvih koraka koji biste trebali poduzeti prilikom kupovine stana u izgradnji jeste da provjerite koliko je pouzdan investitor koji vrši gradnju stambenog prostora i prodaju stanova. Bilo da je riječ o jednom ili više investitora, fizičkim ili pravnim osobama, poželjno je da se raspitate o načinu na koji posluju, validnosti stanova koje prodaju, eventualnim iskustvima ranijih kupaca i svim drugim detaljima koji vam otkrivaju koliko je vaš prodavac siguran.

Svaki investitor je dužan prijaviti svoje privredno društvo i registrovati svoju djelatnost u nadležnom općinskom sudu. U tom smislu podsjećamo da svaki građanin BiH ima pravo provjeriti poslovanje firmi u registru privrednih subjekata nadležnog općinskog suda. Kako biste saznali kako je investitor, ili vaš potencijalni prodavac, poslovao kroz godine te da li ima dugovanja, jednostavno u registru potražite historijske izvode za firmu koja vrši prodaju stanova. Dodatnu provjeru možete izvršiti i putem web stranica koje se bave praćenjem poslovanja i bonitetima registrovanih bosanskohercegovačkih kompanija.
 

Provjera dokumentacije

Nakon provjere validnosti investitora, slijedi i provjera validnosti dokumentacije. Kako biste se uvjerili da je nekretnina koju kupujete registrovana, te da investitor ima dozvolu za gradnju, možete angažovati agenta za nekretnine, notara ili advokata koji će provjeriti sve detalje dokumenata koji se vežu za nekretninu, ili to možete učiniti i sami.

Prilikom istrage dokumentacije, od velike važnosti jeste provjeriti u čijem je vlasništvu zemljište na kojem investitor gradi stambeni objekat. Ukoliko on nije isplatio zemljište na kojem gradi ili nema dozvolu za korištenje zemljišta, vi nećete moći u zemljišnim knjigama (gruntovnica) uknjižiti nekretninu koju kupujete.

Provjeru katastarske parcele možete izvršiti uvidom u zemljišne knjige općinskog suda na čijem području se gradi objekat. Ovom prilikom važno je utvrditi da li je investitor upisan kao vlasnik zemljišta ili nosilac prava na korištenje zemljišta, jer kompletna građevinska dokumentacija mora glasiti na ime osobe koja je upisana u zemljišnim knjigama. Ukoliko je pak investitor dobio dozvolu za gradnju na zemljištu koje nije u njegovom vlasništvu, onda je morao zaključiti ugovor o suinvestiranju na osnovu kojeg on ulaže sredstva u gradnju, a vlasnik zemljišta ima pravo na korištenje. U nadležnom općinskom sudu također možete zatražiti uvid u ugovor koji je sklopljen između investitora i vlasnika, te saznati da li je i ova dokumentacija validna.
 

Kvalitet gradnje

Kada se uvjerite da je poudan investitor koji prodaje nekretninu, te da je validna sva dokumentacija u vezi s gradnjom, poželjno je da ispitate kvalitet gradnje stambenog objekta. Raspitajte se od kojih materijala će biti izgrađen vaš novi dom, kakva će biti izolacija, da li objekat ima energetski certifikat, te koliko je novca uloženo u radove.

Prilikom obilaska zgrade u izgradnji ili pregleda projektne dokumentacije, provjerite kako će izgledati ulazna vrata, stepenište i stubište objekta, kvalitet i sigurnost lifta, kvalitet izolacije, keramike, zidova, podova, stolarije i sanitarije. Raspitajte se i o sistemu grijanja, napajanju vodom, strujom i drugim uslugama. Svaki detalj o gradnji je dobrodošao kako biste procijenili da li kupujete pouzdanu nekretninu.


Plaćanje u fazama gradnje

Prilikom dogovora o plaćanju nekretnine u izgradnji, najbolje rješenje je plaćanje u ratama, odnosno u fazama, zavisno od stepena izgradnje. U ovom slučaju notarski kupoprodajni ugovor sklapate s investitorom, a u kojem definišete vaše pravo na upisivanje nekretnine u zemljišnim knjigama.

Stan u izgradnji možete platiti i stambenim kreditom, a kreditni ugovor koji sklapate s bankom ovisi od sporazuma između banke i investitora objekta. Ukoliko uzimate stambeni ili hipotekarni kredit za stan koji još nije izgrađen, banke uglavnom prakticiraju da odobrena kreditna sredstva prebace na namjenski račun kojim vi ne možete raspolagati. Provođenjem postupka etažiranja objekta, to jest kada zvanično steknete pravo da upišete izgrađeni stan u zemljišne knjige, banka će kreditna sredstva s namjenskog računa prebaciti na račun investitora.

U slučaju da u ovom procesu neku drugu nekretninu, koja je prihvatljiva za banku, stavite pod hipoteku, banka će prije etažiranja izvršiti prijenos kreditnih sredstava na račun investitora.

Investitori također mogu ostvariti i poslovnu saradnju s bankom, a koja se dogovara za svaki pojedinačni kreditni plasman.


BHNEKRETNINE / Manage.ba

Najnovije vijesti
Video
PREDRAG ČOVIĆ, PREMIJER ZHŽ
Vratite se ovdje
Berislav Marszalek, Entrio
Imamo ljude koji strastveno rade...
februar 2024
ASA Bolnica Sarajevo