Prilikom donošenja odluke o najmu ili kupovini poslovnog prostora, važno je razmotriti različite faktore. Situacija na tržištu nekretnina pokazuje određene promjene, prvenstveno zbog ekonomskih uvjeta i promjene cijena nekretnina, što značajno utiče na ovu dilemu. 

Najam poslovnog prostora može pružiti fleksibilnost i manju početnu investiciju, ali dolazi i sa rizikom od nepredvidivog povećanja zakupnine. S druge strane, kupovina poslovnog prostora zahtijeva veću početnu investiciju, ali osigurava dugoročnu stabilnost i potencijalnu valorizaciju imovine. Pri donošenju odluke, bitno je temeljno analizirati oba izbora i njihove dugoročne posljedice.

Najam poslovnog prostora

Najam poslovnog prostora predstavlja optimalan izbor za poduzetnike koji žele brzo prilagoditi svoju poslovnu strategiju, bez vezivanja za dugoročne financijske obaveze. Na taj način, mogu lako prenijeti svoje poslovanje na novu lokaciju ili povećati prostor u skladu sa rastom poduzeća.

Pri iznajmljivanju poslovnog prostora, početna ulaganja su znatno niža nego prilikom kupovine, što omogućava poduzetnicima da lakše započnu svoje poslovanje.

Troškovi početnog ulaganja pri najmu su uglavnom ograničeni na depozit i prve mjesečne zakupnine. Ova niža početna ulaganja znače manje financijskog stresa za nove kompanije, koje se umjesto toga mogu fokusirati na rast i razvoj poslovanja koristeći sredstva na marketing, zaposlene, izbor materijala za namještaj i opremanje samog poslovnog prostora.

Poduzetnici koji iznajmljuju prostor ne moraju brinuti o velikim troškovima popravki. Većina ugovora o zakupu uključuje održavanje zgrade, što dodatno olakšava poslovanje zakupcu.

- Financijska ušteda zbog obaveza koje preuzima vlasnik prostora

- Manje opterećenja za poslovne aktivnosti jer su problemi vezani za održavanje delegirani

- Više vremena i resursa za fokusiranje na osnovne poslovne ciljeve.

Manji poslovni prostori od 15 do 40 kvadratnih metara u prosjeku se iznajmljuju po cijenama od 200 do 600 KM, u zavisnosti od nekoliko faktora kao što su lokacija, opremljenost i stanje u kojem se poslovni prostor nalazi.

Po cijenama od 2.000 do 4.000 KM mjesečno mogu se pronaći poslovni prostori površine od 100 do 200 kvadratnih metara na različitim lokacijama. Na primjer, poslovni prostor na tri kata ukupne površine 208 kvadratnih metara izdaje se za 4.100 KM. U objektu novije gradnje, prostor površine 155 kvadratnih metara izdaje se za 3.887 KM.

Nedostaci iznajmljivanja poslovnog prostora

Jedan od značajnih nedostataka najma poslovnog prostora je ograničena kontrola nad imovinom. Poduzetnici se suočavaju sa rizikom promjenljivih uvjeta ugovora, povećanja kirije, ili čak raskida ugovora od strane vlasnika.

Dugoročni troškovi su najznačajniji faktor pri odlučivanju između najma i kupovine poslovnog prostora. Najam osigurava predvidive mjesečne troškove, ali bez mogućnosti akumuliranja kapitala kroz vlasništvo. Sa rastom cijena najma, dugoročno posebno u nekim urbanim sredinama, ukupan izdatak može značajno narasti.

Najam poslovnog prostora može donijeti određenu nesigurnost za poduzeća koja traže stabilnost i dugoročno planiranje.

- Promjene uvjeta najma – Stanodavac može promijeniti uvjete najma na kraju ugovornog perioda, uključujući i povećanje kirije.
- Mogućnost iseljenja – Stanodavac može odlučiti da ne produži ugovor, što može dovesti do neprijatnog i neplaniranog preseljenja.
- Nedostatak kontrole – Vlasnik prostora zadržava pravo na donošenje odluka o održavanju i renoviranju.
- Nedostatak personalizacije – Prostor se ne može u potpunosti prilagoditi viziji brenda ili specifičnim funkcionalnim potrebama.

https://www.pexels.com/photo/black-chairs-and-brown-wooden-tables-4985341/

Kupovina poslovnog prostora

Kao vlasnik poslovnog prostora, poduzetnik ima potpunu slobodu prilagođavanja radnog okruženja svojim potrebama, viziji, i strategiji. Kroz ovu prilagodljivost, mogu se stvoriti radni prostori koji maksimalno podstiču produktivnost i kreativnost zaposlenih.

Kupovina poslovnog prostora predstavlja značajnu dugoročnu investiciju sa potencijalom za povećanje vrijednosti imovine tokom vremena.

- Stalni troškovi: Za razliku od najma, vlasništvo omogućava stabilnost troškova bez neočekivanih povećanja rente.
- Kapitalna dobit: Rast vrijednosti nekretnina, prema podacima iz 2023. godine, iznosi 3-5% godišnje
- Sigurnost poslovanja: Poslovanje u vlastitom prostoru smanjuje rizik od promjene uvjeta najma ili selidbe.

Kupovina poslovnog prostora može značajno povećati imovinu poduzeća, čime se osigurava stabilniji rast. Imovina u vidu nekretnina može da donese stalni prihod. Povremene fluktuacije tržišta mogu uticati na vrijednost nekretnina, ali generalno trend pokazuje stabilan rast. Dugoročna ulaganja u poslovni prostor su često sigurnija.

Cijene poslovnih prostora koji su dostupni za prodaju kreću se uglavnom od 3.000 do 6.000 KM po kvadratu, a u ovoj kategoriji su najzastupljeniji prostori u novogradnji.

Nedostaci kupovine poslovnog prostora

Jedan od glavnih nedostataka kupovine poslovnog prostora su visoki početni troškovi. Ovo naročito važi za mlada poduzeća koja još uvijek nisu stabilizirala svoje financije.

Pored direktnih troškova kupovine, poduzetnici moraju uzeti u obzir i troškove renoviranja i prilagođavanja prostora svojim potrebama. Ovi troškovi često dostižu i do 10% od ukupne vrijednosti nekretnine, što može dodatno opteretiti budžet.

Kupovina prostora obavezuje. Redovno održavanje obuhvata različite aspekte - od manjih popravki do većih renovacija prostora kako bi bio u skladu sa standardima. Bez pravilnog održavanja, prostor može rapidno izgubiti na vrijednosti, što dodatno povećava potrebe za renoviranjem.

Kada se odlučuje o kupovini poslovnog prostora, rizik od pada vrijednosti nekretnine je važan faktor koji treba razmotriti. Nekretnine u određenim dijelovima grada mogu značajno oscilirati u vrijednosti. Faktori kao što su promjena u lokalnoj infrastrukturi, ekonomske prilike i pravna regulativa mogu direktno uticati na tržišnu vrijednost poslovnog prostora. Također, pad vrijednosti može biti uzrokovan promjenama u preferencijama potrošača ili pojavom konkurentskih objekata.

Dugoročno gledano, vlasnici poslovnog prostora moraju biti spremni na moguće fluktuacije na tržištu nekretnina. Ukoliko vrijednost nekretnine opadne, to može značiti gubitak inicijalno uloženog kapitala, čime se smanjuje ukupni povrat na investiciju. Također, banke mogu ponovno ocijeniti vrijednost imovine, što može uticati na uvjete kredita.

Financijski aspekti najma

Kada je riječ o financijskim aspektima najma poslovnog prostora, važno je uzeti u obzir različite troškove kao što su mjesečna renta, depoziti, režijski troškovi, kao i eventualna adaptacija prostora prema poslovnim potrebama. Ovi financijski izdaci, iako prvenstveno operativni, omogućavaju poduzetnicima fleksibilnost i smanjuju inicijalne troškove u usporedbi s kupovinom.

Troškovi zakupa poslovnog prostora mogu značajno varirati u zavisnosti od lokacije, veličine prostora i dodatnih usluga koje se nude.

- Mjesečna renta - Glavni trošak zakupa, koji se plaća mjesečno vlasniku prostora.
- Depoziti - Jednokratni trošak koji služi kao sigurnost za vlasnika i obično iznosi od jedne do tri mjesečne rente.
- Režijski troškovi - Troškovi grijanja, električne energije, vode i održavanja zajedničkih površina, koji se plaćaju pored rente.
- Poslovne takse i porezi - Redovni mjesečni ili godišnji troškovi koji se plaćaju lokalnim ili državnim organima.
- Troškovi renoviranja/adaptacije - Početni troškovi za prilagođavanje prostora specifičnim potrebama poslovanja.
- Troškovi osiguranja - Osiguranje prostora od požara, poplava i drugih mogućih šteta.

Financijski aspekti kupovine

Pri kupovini, potrebna su sredstva za avans, koji može iznositi između 20% i 30% cijene nekretnine. Pored toga, poduzetnici često uzimaju dugoročne kredite sa kamatnim stopama.

Prije nego što se odluči na hipotekarni kredit za poslovni prostor, poduzetnik treba da razmotri i dodatne troškove kao što su naknade za obradu kredita, osiguranje nekretnine i promjene kamatnih stopa tokom vremena.

Još jedan aspekt je mogućnost amortizacije. Vlasnici mogu knjigovodstveno rasporediti troškove tokom godina.

Osiguranje nije samo zakonska obaveza već i financijska sigurnost za vlasnike nekretnina, posebno u slučaju nepredviđenih događaja. Kombinacija troškova poreza i osiguranja može biti visoka, ali pruža neophodnu zaštitu i stabilnost poslovanja u dugom roku.

Šta je isplativije?

Kada je riječ o izboru između najma i kupovine poslovnog prostora, obje opcije nose svoje prednosti i nedostatke. Zato je neophodno analizirati specifične potrebe i ciljeve poduzeća.

Za firme koje žele fleksibilnost, brzo prilagođavanje tržištu i manji inicijalni kapital, najam se često pokazuje kao efikasnija opcija. Na primjer, mogućnost brze promjene lokacije može biti od presudne važnosti za brzorastuće kompanije koje očekuju ekspanziju ili promjene u poslovanju.

Sa druge strane, kupovina poslovnog prostora nudi stabilnost i potencijal za dugoročni rast vrijednosti imovine. Poduzeća sa stabilnim prihodima i dugoročnom vizijom mogu na ovaj način osigurati značajne financijske benefite i jačati svoju imovinsku osnovu.

Ne postoji univerzalni odgovor na pitanje šta je isplativije, bitno je prilagođavanje odluke prema vlastitim potrebama. Preporuka je angažiranje financijskih stručnjaka za detaljnu analizu svih faktora kako bi se donijela odluka koja na najbolji način podržava strategiju i rast poduzeća.

Avokado | manager.ba